Bailleur face à la procédure collective du locataire : loyers, bail et garanties

Lorsqu’un locataire commercial est placé en sauvegarde, en redressement ou en liquidation judiciaire, son bail ne prend pas fin automatiquement. Les loyers correspondant à l’occupation antérieure au jugement doivent en principe être déclarés au passif. Ceux de la période postérieure, lorsque le bail est régulièrement poursuivi, sont payables à leur échéance. Si ces derniers restent impayés, le bailleur peut rechercher la résiliation, mais pas avant l'expiration d’un délai de trois mois. Pour agir utilement, il faut distinguer les sommes dues, surveiller les échéances et apprécier l’intérêt de récupérer les locaux ou de conserver un bail susceptible d’être repris.

Non. Le redressement ou la liquidation judiciaire n’entraîne pas, à lui seul, la résiliation du bail commercial, et toute clause prévoyant l’inverse est réputée non écrite (art. L. 145-45 du Code de commerce). Plus largement, le jugement d’ouverture ne suffit pas à mettre fin à un contrat en cours (art. L. 622-13).

Le bail peut être poursuivi dans l’intérêt de l’activité ou d’une éventuelle cession. Pendant la période d’observation, le seul défaut d’exploitation des locaux ne permet pas non plus d’obtenir la résiliation, malgré une clause contraire (art. L. 622-14).

La décision de ne pas continuer le bail appartient à l’administrateur judiciaire lorsqu’il en a été désigné et, en liquidation, au liquidateur. Le bail prend alors fin lorsque le bailleur est informé de cette décision. La créance de dommages et intérêts qui peut en résulter est à déclarer au passif (art. L. 622-14 et L. 641-12) dans le mois de la résiliation du contrat.

Attention, contrairement au régime classique des contrats en cours, le bailleur d'un immeuble affecté à l'activité de l'entreprise ne peut pas mettre en demeure l'administrateur judiciaire de prendre parti sur la poursuite de ce contrat (Cass. com., 2 mars 2010 n° 09-10.410). Une demande écrite sur ses intentions peut néanmoins être utile pour anticiper l’occupation des locaux (le cadre général est présenté dans notre article Contrats en cours : poursuite, option et résiliation).

La première opération consiste à ventiler la dette de part et d’autre du jugement d’ouverture. La fraction correspondant à l’occupation antérieure relève du passif à déclarer, celle correspondant à l’occupation postérieure suit le régime des créances postérieures, sous réserve d'être nées régulièrement après le jugement d'ouverture et être utiles à la procédure.

Ainsi, pour un loyer trimestriel payable d’avance, la date de facturation ne suffit pas. Les sommes doivent être ventilées selon la période effectivement concernée. Ce principe découle de la distinction retenue par la Cour de cassation pour un contrat à exécution successive (Cass. com., 28 mai 2002, n° 99-12.275).

Le tableau suivant permet d’identifier le premier réflexe à adopter. Il ne dispense pas d'effectuer un examen attentif du bail, des échéances contractuelles et, le cas échéant, de la date de résiliation.

Les loyers antérieurs ne peuvent plus faire l’objet d’une action en paiement contre le locataire, ni justifier une résiliation fondée sur cet arriéré (art. L. 622-21). Le bailleur doit les déclarer au passif. Le délai de principe est de deux mois après publication du jugement au BODACC, avec des aménagements notamment liés à la localisation du créancier et à certains avertissements personnels (art. R. 622-24 et L. 622-24).

La déclaration doit détailler les loyers, les charges et les accessoires effectivement dus, avec les justificatifs. Il faut notamment réunir le bail et ses avenants, un décompte par échéance, les appels de loyers, les régularisations de charges et les actes éventuellement délivrés (voir en complément notre guide consacré à la déclaration de créance).

Pour les loyers postérieurs éligibles, le paiement est dû à l’échéance (art. L. 622-17 ; en liquidation, art. L. 641-13). Si ces sommes restent impayées, leur privilège est soumis à une information des organes compétents dans le délai légal. En sauvegarde ou redressement, il faut agir dans l’année qui suit la fin de la période d’observation. En liquidation, selon les délais liés à la publication du jugement de liquidation ou du plan de cession. Le réflexe prudent est de signaler par écrit chaque échéance impayée sans attendre.

Autre point de vigilance, si le bail est résilié pendant la procédure, la créance résultant de cette résiliation bénéficie d’un délai de déclaration spécifique d’un mois à compter de la résiliation de plein droit ou de la notification de la décision la prononçant (art. R. 622-21 ; art. R. 641-25 en liquidation).

Un commandement de payer délivré avant l’ouverture, même resté infructueux, ne suffit pas à considérer le bail comme définitivement résilié. Lorsque le bailleur se prévaut d’une clause résolutoire pour des loyers antérieurs, la résiliation doit avoir été constatée par une décision passée en force de chose jugée avant le jugement d’ouverture. À défaut, l’arrêt des poursuites fait obstacle à la demande fondée sur ces impayés (Cass. civ. 3e, 1er déc. 2016, n° 15-18.425).

La position du bailleur dépend donc des actes déjà délivrés, des décisions rendues et de leur caractère définitif. La Cour de cassation refuse également qu’une action fondée sur des retards systématiques de paiement antérieurs échappe à l’arrêt des poursuites par une simple modification de sa présentation (Cass. com., 15 nov. 2016, n° 14-25.767).

Pour les loyers et charges correspondant à une occupation postérieure, le bailleur peut demander ou faire constater la résiliation du bail après l’expiration de trois mois à compter du jugement d’ouverture (art. L. 622-14 ; en liquidation, art. L. 641-12). Cette attente ne reporte pas les échéances, les loyers courants restent dus dans les conditions légales.

Deux fondements distincts existent : 

1. Devant le juge-commissaire, le bailleur peut rechercher le constat de la résiliation sur le fondement du droit des procédures collectives, sans devoir invoquer une clause résolutoire ni délivrer le commandement prévu pour celle-ci (Cass. com., 9 oct. 2019, n° 18-17.563, rendu en liquidation) ;
    
2. Lorsque le bailleur choisit au contraire de faire jouer la clause résolutoire stipulée au bail, un commandement préalable laissant un mois au locataire est requis (art. L. 145-41). Les modalités de constat devant le juge-commissaire sont précisées aux articles R. 622-13 et R. 641-21 du Code de commerce.
    

Les effets des paiements tardifs diffèrent selon la voie suivie.

1. Devant le juge-commissaire, celui-ci doit vérifier si des loyers postérieurs demeurent impayés au jour où il statue. Leur règlement avant sa décision peut empêcher le constat de la résiliation, même après le dépôt de la requête (Cass. com., 10 déc. 2025, n° 24-20.714). En liquidation, la Cour de cassation a également jugé que le juge-commissaire ne peut accorder de délais de paiement dans ce cadre (Cass. com., 18 mai 2022, n° 20-22.164) ;
    
2. Le régime de la clause résolutoire est différent. Depuis le 28 mai 2026, la suspension de ses effets pour impayés suppose notamment que le locataire soit en mesure de régler sa dette et qu’il ait repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience. Cette condition s’applique aux demandes de suspension introduites depuis l’entrée en vigueur de la réforme (art. L. 145-41).
    

Enfin, si le fonds est grevé d’inscriptions, le propriétaire qui poursuit la résiliation doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits. La décision ne peut intervenir qu’après un mois (art. L. 143-2). La démarche et le calendrier doivent être adaptés au fondement retenu (pour les règles générales des poursuites, voir notre article Que peut encore faire un créancier après l’arrêt des poursuites ?).

La liquidation judiciaire ne libère pas automatiquement les locaux. Le liquidateur peut continuer le bail dans les conditions légales, notamment pour préparer la cession d’un fonds. S’il décide de ne pas le poursuivre, le bail prend fin lorsque le bailleur en est informé (art. L. 641-12).

Pour les impayés postérieurs, le délai de trois mois se calcule différemment selon l’histoire de la procédure. En cas de conversion d’une sauvegarde ou d’un redressement en liquidation, il court depuis le premier jugement d’ouverture (Cass. com., 19 févr. 2013, n° 12-13.662). Si la liquidation est ouverte après la résolution d’un plan, il s’agit d’une nouvelle procédure : le délai court à compter du jugement qui ouvre cette liquidation (Cass. com., 18 janv. 2023, n° 21-15.576).

Pour les manquements antérieurs étrangers au paiement des loyers, comme une absence d’assurance, l’article L. 641-12 prévoit un autre délai : le bailleur doit, s’il ne l’a pas déjà fait, introduire sa demande dans les trois mois de la publication du jugement de liquidation. Il ne faut pas confondre ce délai avec celui des loyers postérieurs.

Le dépôt de garantie ne dispense pas le locataire de régler les échéances d’un bail poursuivi. À l’inverse, le bailleur ne doit pas déduire mécaniquement le dépôt du montant de sa déclaration de créance.

La compensation entre la dette de loyers et la créance de restitution du dépôt peut être admise en raison de leur connexité (Cass. com., 18 janv. 2005, n° 02-12.324). Cette décision ne signifie pas que le dépôt peut être imputé indistinctement dès qu’une procédure collective est ouverte. Il faut examiner les stipulations du bail, son état et les conditions de restitution (art. L. 622-7).

Le privilège du bailleur porte notamment sur les loyers des deux dernières années précédant le jugement d’ouverture. Si le bail est résilié, son étendue comprend aussi, dans les conditions de l’article L. 622-16, l’année courante, certains éléments liés à l’exécution du bail et les dommages et intérêts alloués judiciairement. Son utilité concrète dépend cependant des biens concernés et du concours des autres créanciers.

Le cautionnement du dirigeant ou d’un tiers peut offrir une voie de paiement distincte, mais ses conditions de mobilisation doivent être vérifiées. En sauvegarde et en redressement, le jugement d’ouverture suspend temporairement les actions contre les personnes physiques qui ont consenti certaines garanties, jusqu’au jugement arrêtant le plan ou prononçant la liquidation. Des mesures conservatoires demeurent possibles (art. L. 622-28 et L. 631-14).

L’adoption d’un plan ou l’ouverture d’une liquidation modifie ensuite la situation du garant. Il serait inexact de considérer que la suspension initiale se prolonge automatiquement pendant toute l’exécution d’un plan. Les garanties autonomes, quant à elles, doivent être examinées selon leurs propres stipulations.

Pour le propriétaire, la meilleure décision n’est pas toujours la résiliation la plus rapide. Récupérer le local peut permettre une relocation à de meilleures conditions, mais implique aussi une période de vacance, des frais de remise en état et un délai commercial. La poursuite par un repreneur solvable peut, à l’inverse, préserver le rendement locatif sans effacer pour autant la dette du précédent locataire.

L’arbitrage repose sur quelques données : montant et ancienneté des impayés, garanties réellement mobilisables, valeur locative du local, coût d’une éventuelle vacance et crédibilité d’une offre de reprise.

Un candidat repreneur doit être apprécié à partir de son projet, de son financement, des activités envisagées et des engagements qu’il peut effectivement assumer.

Dans un plan de cession d’entreprise, le tribunal peut décider la cession des contrats de location nécessaires à l’activité et tient compte des observations des cocontractants. Le bail est alors transmis dans le cadre de l’article L. 642-7, qui écarte notamment la clause rendant le repreneur solidaire des dettes de l’ancien locataire. En dehors d’un tel plan, le liquidateur peut céder le bail suivant les conditions contractuelles applicables, sous réserve des règles impératives (art. L. 641-12). La clause maintenant la solidarité du cédant avec le cessionnaire est, quant à elle, réputée non écrite dans les hypothèses prévues par les textes (art. L. 622-15 et L. 641-12).

Il est donc utile de transmettre rapidement des observations écrites à l’administrateur ou au liquidateur lorsqu’une offre porte sur les locaux (par exemple : nature de l’activité projetée, garanties, situation du dépôt de garantie et conséquences de la cession pour le bailleur). Pour mieux comprendre l’approche du repreneur, voir notre article Reprise à la barre : comment construire une offre crédible ?.

Dès que le montant de la créance est difficile à qualifier, qu'elle est contestée, qu’une résiliation a été engagée avant le jugement, que les échéances postérieures cessent d’être réglées ou qu’un repreneur se manifeste. L’enjeu est d’articuler le calendrier judiciaire, les garanties et l’intérêt économique du propriétaire.

Le cabinet Gallo Avocat, exclusivement dédié au droit des entreprises en difficulté, accompagne les bailleurs, qu'ils soient particuliers ou institutionnels, dans l’analyse de leurs droits, la préservation de leurs créances et les décisions relatives à la poursuite ou à la cession du bail. Pour en savoir plus, consultez notre page Créanciers impayés.

Code de commerce : Articles L. 143-2, L. 145-41, L. 145-45, L. 622-7, L. 622-13 à L. 622-17, L. 622-21, L. 622-24, L. 622-28, L. 631-14, L. 641-12, L. 641-13, L. 642-7, R. 622-13, R. 622-21, R. 622-24, R. 641-21 et R. 641-25

Décisions citées : Cass. com., 28 mai 2002, n° 99-12.275 ; Cass. com., 18 janvier 2005, n° 02-12.324 ; Cass. com., 2 mars 2010, n° 09-10.410 ; Cass. com., 19 février 2013, n° 12-13.662 ; Cass. com., 15 novembre 2016, n° 14-25.767 ; Cass. civ. 3e, 1er décembre 2016, n° 15-18.425 ; Cass. com., 9 octobre 2019, n° 18-17.563 ; Cass. com., 18 mai 2022, n° 20-22.164 ; Cass. com., 18 janvier 2023, n° 21-15.576 ; Cass. com., 10 décembre 2025, n° 24-20.714